01泷泽萝拉种子
大连，房价领跌东北F4
前几天本号凭证国度统计局公布的11月份70个大中城市数据，梳理出了两个论断：
第一，前年70个大中城市二手房价钱同比全线下落，无一城高潮。
第二，前年70个大中城市新址价钱同比高潮的唯有上海、西安和太原，那篇著作把稳分析了这三个城市。
这篇著作，将区域聚焦在东北，会发现另一个论断：
以更能真实响应市集价钱变化的二手房来看，大连成为了2024年东北区域房价跌幅最大的主要城市，不祥说大连是东北四座主要城市中跌幅最大的。
制图：城市财经；数据：国度统计局
从笼统实力来看，沈阳无疑是东北第一城，而从 GDP角度来看，大连属于东北GDP第一城，是东北地区经济实力最强的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
那么要害问题来了，为何东北经济实力最强的城市，反倒成为东北地区跌幅最大的中心城市？
笼统来看，主要有三个身分。
02
三个身分导致
第一，之前其他城市跌幅王人比较大，现时该轮到大连了。
凭证国度统计局的数据来看，2022年沈阳、大连、哈尔滨、长春东北四个主要城市，二手房价钱同比跌幅分别是-6.9%、-5.1%、-6.4%、-9.1%，大连跌幅最小。
2023年四个城市二手房价钱同比跌幅分别是，沈阳-5.2%、大连-5%、长春-5.8%、哈尔滨-4.8%。
第二，大连库存量东北第一。
2022年4月份的时候，克而瑞泄漏大连的广义商品房库存量1.5亿平米驾驭，位居宇宙第二，仅次于贵阳。之后，不 知谈什么原因，就不再公布，就连狭义库存面积，也不再公布。
广义库存与狭义库存见解不同。
狭义库存，是指已完工但未销售的屋子，是看得见、正在动工的屋子。
广义商品房库存， 是指现房库存和期房库存之和， 即在狭义库存的基础上加多待售期房库存。它包括已完工未销售的屋子、未完工正在预售的屋子、正在动工还未得到预售证的屋子，已出让地块还未动工的屋子。
1.5亿广义库存是什么见解？之前在写大连的著作中，我照旧诡计过，按照大连现时的东谈主均住房面积诡计，不错容纳当下大连通盘这个词城区521万东谈主口。（大连2020年常住东谈主口745万东谈主，城区521万东谈主）。
不外，大连统计局泄漏的统计年鉴中，依然有待售面积。其2022年的商品房待售面积为1302.5万正常米。
沈阳公布的2023年年末待售面积为505.6万正常米。长春统计局公布的2022年年末待售面积640万正常米。哈尔滨只公布了2021年数据，579万正常米。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
第三，大连这几年销量跌幅太大。
从数据端来看，大连2023年的商品房销售面积唯有309.6万正常米，相较于2013年的高点，下落了74.7%，商品房销售额相较于2013年的高点下落了64.2%，号称膝盖斩。
均价从高点时期的1.37万跌至2023年年末的1.17万。
制图：城市财经；数据：大连市统计局
此外，大连统计局还泄漏，2024年1至10月份，全市商品房销售面积250.9万正常米，同比下降6.8%；商品房销售额276.6亿元，下降11.0%。
以此诡计的均价，则跌至1.1万元/正常米。
同时的 沈阳、 长春和哈尔滨，一样惨淡。
哈尔滨2023年的商品房销售面积和销售额分别跌至388.6万正常米、333.7亿元，相较于2017年高点，分别下落了68.8%、68%。
均价从高点时期的9920元/正常米跌至2023年年末的8587元/正常米。
制图：城市财经；数据：哈尔滨市统计局
沈阳商品房销售面积2023年跌至533.9万正常米，较2012年高点下落了78.4%，销售额跌至570.7亿元，较2020年高点下落了63.6%。
均价从2021年运转下落。
制图：城市财经；数据：沈阳市统计局
长春的商品房销售面积2023年跌至572.2万正常米，相较于2019年高点下落了57.4%，销售额跌至483.98亿元，较2019年高点下落了58.9%。
制图：城市财经；数据：长春市统计局
四大城市相对比，大连的销售面积和销售额相较于高点，跌幅仍位居前线。
以上三个原因，是大连前年房价跌幅的主不雅身分，还有一个客不雅身分，那即是东北地区举座调治力度在宇宙位居第一，这少量本号在之前就特意写过。
最近几年，在大区域隔离中，东北楼市基圭臬跌宇宙。
比如，2020年，东北地区的商品房销售面积、销售额跌幅均位居宇宙第一，而同时的东部，仍在增长。
不外，丝袜美腿这一时期东北的房地产投资，仍在增长。
着手：国度统计局
到2021年，东北的房地产投资也失守了。当年东北房地产投资下落了0.8%，是宇宙唯独一个房地产投资下落的大区域。
同时的商品房销售面积、销售额，跌幅位居宇宙第一。东部、中部仍在增长。
着手：国度统计局
2022年是中国楼市的分水岭，这一年运转宇宙普跌。宇宙商品房销售从前一年的“双18”跌至“双13”。
从大区域来看，这一年不管是房地产投资，照旧商品房销售面积与金额，东部、中部、西部、东北均鄙人跌。
而东北这一年号称大跳水，房地产投资跌幅越过四分之一，领跌宇宙。商品房销售面积与金额跌幅越过三分之一，均领跌宇宙。东部、中部、西部的商品房销售，也进入了猛总结形状。
着手：国度统计局
2023年，东北的商品房销售面积与金额，经由多年调治，跌幅有所收窄。但房地产投资跌幅，仍旧位居宇宙第一。
着手：国度统计局
本年前11个月，东北的房地产投资依旧跌幅第一，销售额和销售面积在前几天过度下落之后，跌幅相较于其他地区好了许多，但仍在10%以上。
着手：国度统计局
聚焦到东北 三省来 看， 跌幅最大确当属黑龙江。
辽宁省商品房销售面积见顶于2017年，当年销售面积在4000万正常米之上，高达4148.5万正常米，之后转跌，2022年运转跳水。
2023年，辽宁省商品房销售面积为1866.8万正常米，比拟于2017年的高点，下落了55%。
商品房销售金额见顶于2020年，为3114.1亿元。前年跌至1557亿元，相较于高点下落了50%。
制图：城市财经；数据：辽宁省统计局
吉林省方面，从2012年运转就轰动下落，中间有调度。2012年商品房销售面积2452.4万正常米，2022年跌至1001.1万正常米。
2023年，略微有所增长，销售面积为1057.27万正常米。比拟于高点时期，也腰斩了，跌幅56.9%。
着手：吉林省统计局
再看黑龙江。
黑龙江省商品房销售面积与销售额见顶于2012年前后，2012年销售面积3806.8万正常米，2013年销售额1582.3亿元。
之后轰动调治，调度不定，2017年之后则开启了一起下行形状。
2021年黑龙江省的商品房销售额跌破千亿，2022年商品房销售面积跌破千万。
2023年黑龙江省商品房销售面积跌至857.8万正常米，比拟于高点，下落了77.5%。前年未公布销售额数据。
以2022年的销售额来看，为569.4亿元，相较于高点，下落了64%。
制图：城市财经；数据：黑龙江省统计局
03
产业是根柢
我在著作中屡次强调过，一个城市一个区域，通盘问题的根柢王人是经济问题，经济问题的根柢则是产业问题。
东北这些年的经济、东谈主口、楼市问题的根柢，即是产业问题。
从东谈主黑白度来看， 七普数据泄漏， 从2010年至2020年十年间，东谈主口揣测减少了1099万东谈主，其中黑龙江减少了646万，吉林减少了338万，辽宁减少了115万。
往常三年（2021年至2023年），黑龙江减少了109万东谈主、辽宁减少了73万东谈主，吉林减少了60.07万东谈主。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
东北的年青东谈主，大多王人在南下，这少量不错从其学生变化情况一眼看出。
小学在校生东谈主口2012年有186.8万，2023年跌至106万东谈主，十二年减少了80.8万
辽宁小学在校生东谈主数从2012的213万减少至2023年的199.4万，十二年减少13.6万。
吉林往常十二年小学生东谈主数减少了32.87万。 东北三省往常十二年小学生揣测减少了127.27万东谈主。
制图：城市财经；数据：辽宁、吉林、黑龙江省统计局
这种配景下，东北往常十年小学举座关闭了一半。
财新网前年一篇报谈中泄漏：
2013年至2022年十年间，黑龙江灭绝了近六成、揣测1900余所小学；吉林灭绝了近五成、揣测2600余所小学；辽宁也灭绝了2200余所小学，降幅近一半。
东谈主口浪荡、经济浪荡，其楼市岂能不浪荡。
而东谈主口和经济浪荡的根柢，是产业在浪荡。
东北，也曾无比光泽。
从清末到民国再到共和国 初期，东北在通盘这个词中国王人相称强悍。
有组数据泄漏，奉系时期的东北领有占宇宙产量80%的钢铁、93%的石油、55%的黄金、30%的电力、47%的铁路、38%的对外交易。
1945年时，东北的经济实力照旧杰出日本。 据统计，1945年时全中国的工业总产值，东北地区占了85%，台湾占10%，其余步区包括长三角、京津冀、珠三角，所有只占5%。
东北疆城相称大，从清末到如今，东北的中心也变换了好几次。沙俄侵入东北时期，哈尔滨一度成为东北的中心，奉系军阀时期，由于大本营在奉天，沈阳成为了中心，伪满洲时期，长春取代了沈阳，成为了东北中心。
开国之后，沈阳被再次扶上位了，国度在这里干与了无数的资金打造，比如沈机集团，沈阳化工，虽然还有沈飞。
昌盛时期的沈阳，一条北二马路两侧聚会了沈阳机床一厂、机床三厂、汽锅总厂、变压器厂、冶真金不怕火厂、重型机器厂等37家国内大型龙头企业。
新中国成立到矫正绽放初期，东北依旧是中国的经济与工业担当。
数据泄漏，1982年内地十强城市，南北平分天下。其中东北就占了两个，沈阳与大庆。
东北的光泽远不啻于此。新中国成立之后建立的 13个直辖市，东北独占7个。
这些王人是东北经济强悍的缩影。
东北的衰败，率先始于三线开发。二十世纪60年代初期， 中苏关系变化，为轻视风险，1964年国度开启了大三线开发，东北的许多工业被迁徙到了有纵深地区的西南和西北。
有一组数据统计，在长达15年的时期里，东北向三线地区迁徙企行状单元200多个、援建样式300多个、运送东谈主才100多万。
其中辽宁工业对三线开发的干与，终点于国度同时干与的4倍。辽宁调出的产能包括6千万吨生铁、8千万吨钢材、5千万吨水泥等等，平均每年迁出10万东谈主口。吉林前后向23个省运送了3.8万名专科东谈主才，黑龙江向外助助开荒3389台、东谈主员16000多，以及无数蚁聚蜂屯的器具、工装、零部件、图纸。（贵府着手，周强，《三线开发：东北15年的大输血，不啻300多个样式，还有东谈主才100多万 》）
这在一定进程上稍稍责骂了东北的工业实力。
但确实改变东北工业地位与经济地位的时期节点，是矫正绽放和信息时间的到来。
客不雅来说，新中国成立之后所建立的工业，仍是西洋国度第二次工业编削的效果，也即电气化工业。
联系词，跟着好意思国硅谷为代表的微电子、新动力、新材料掀翻的第三次工业编削，不仅让好意思国持续坐稳了寰球经济、科技霸主地位，也开启了中国城市的新一轮大洗牌。
恰在此时，中国开启了矫正绽放，东南沿海地区成为中国与世界对接的桥头堡，无数资金、技能、产业被引进，开启了崛起之路。
而此时的东北，后知后觉，仍莫得发现重工业为主、经济结构单一的瑕疵，将会让这片黑地盘上引认为傲的产业，冉冉失去竞争力。
2022年工业20强城市中，照旧莫得了任何一个东北城市的身影。
中国内地经济二十强城市，莫得东北城市。三十强城市，唯有大连。百强城市，东北唯有F4在内。
经济疲软，产业结构矛盾杰出的东北，让其楼市早早就每下愈况。
现时，宇宙房价最低的10个城市，东北城市占了一半。其中鹤岗房价在宇宙地级市中倒数第一，鹤岗也演变为了低房价的代名词。
关于平凡东谈主来说，购房无非四个谋略，自住、成婚、孩子训诲、投资。
不休下行的东北楼市，照旧莫得了投资的意旨，这一项不错平直去掉。
而年青东谈主口不休流出，仅仅成婚需求鼓吹的购房大打扣头。学生东谈主口不休减少，训诲需求鼓吹的购房，相同越来越澹泊。
这么的东北，楼市岂能好得起来。通盘这个词东北，除了四大城市外，其余城市的楼市基本没戏了。
这种情况，照旧向宇宙彭胀。
正如前年写的《这18个省，东谈主口减少城市过半》一文中强调的：
哥也色中文娱乐地址现时回头看，东北仅仅引路东谈主良友。大多数地区泷泽萝拉种子，也曾哄笑东北，自后相识东北，再如今成为了东北。